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保险公司联合圈地 势头猛过开发商

2011-1-17
 
        2010年9月5日，保监会公布了两个暂行办法，即《保险资金投资不动产暂行办法》和《保险资金投资股权暂行办法》，至此，险资投资渠道基本全面放开，保险资金可涉足基金、股票、基建、无担保债券、不动产、非上市股权等诸多领域。

　　在此之前保险资金主要以股权或自用物业的方式曲线介入房地产业，而自此以后，险资进入不动产变得名正言顺。三个月以来，仍被业界称作试水阶段的险资，事实上已大张旗鼓地参与不动产领域。

　　有观点称，2011年险资或成大宗交易的最大买主，还有分析认为，2011年，险资的购地潮不可避免。而在此类对大方向的预计之外，另有一个现象也颇为有意思——不少保险公司在进入不动产领域时，采用了联合的手段，即联合拿地产项目、联合拿地，这在近期显得十分引人注意。

　　热情提升

　　联合出手控制风险

　　2010年12月9日，在港股上市的中国人民财产保险股份有限公司(简称人保财险)发布公报称，中国财险与人保集团及其四家附属公司同意组成联合体一同受让北京西长安街八十八号发展有限公司。事实上，该公司是一项目公司，其开发的物业为北京首都时代广场。

　　根据公告，该联合体将通过北京产权交易所公开的产权交易程序共同受让项目公司的股权和转让方对项目公司的债权，其中中国财险拟出资10亿元，受让项目公司30.41%股权。

　　公告出来不过几天，中国人保就成功进行了该项交易。除了人保财险斥资10亿元外，人保集团、人保寿险、人保健康、人保资产和人保控股分别出资。同时，人保集团还将出资约4.56亿元受让标的公司的债权。故而整笔交易以挂牌价37.4亿元达成。

　　这是一笔相当划算的交易。按37.4亿元的挂牌价格计算，人保这次购买的价格每平方米还不到3.1万元，而目前同一地段的商业地产每平方米至少要卖到5万元以上。

　　尽管人保或将此广场用作人保今后新的总部大楼，不过公开资料显示，首都时代广场占地面积1.31公顷，总建筑面积12.2万平方米，包括5层商场、10层甲级办公楼和400个停车位，另外，根据北交所公告显示，该物业在人保购入的前一年也即2009年收入8259万元，净利润584万元。

　　也就是说该项目作为自用外，还可能多出楼层用于出租，另外还有商场部分带来收益。同时该项目地处北京西单商圈，位置绝佳，但由于各种原因，长久以来此地一直缺乏人气，目前只有地下餐饮、电影院等少数几家商户入驻。那么如果人保购入后能“盘活”该项目，其将为人保每年贡献的收入远不止2009年的水平。

　　人保的想法不外乎也是如此。人保财险在公告中表明，联合体受让项目公司股权后，项目公司将以市场化方式出租物业获得收入，项目公司经营取得的净利润向股东分红。

　　“随着规模、人力的发展，保险公司需要购买、建设较大规模的总部大楼是正常需求。不过目前大型保险公司购买面积普遍超出了自用需求，超出的部分可获得租赁收益。从之前的‘曲线’进入到现在名正言顺，可以看到险资的热情进一步提升，这将是一个长期趋势。投资优质地块能够获得稳定的回报率。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示。

　　对于为何要联合受让项目公司，人保财险也给出了相应的解释，首先受让项目公司股权符合保险资金的投资要求，受让价格合理，但鉴于受让项目公司股权需要的资金量较大，以联合体方式进行交易，可使交易总体风险可控。

　　事实上，这种联合手法于保险公司而言在投资房地产方面较为新鲜，却已是保险公司在拿保险项目时惯用的方式，而其主要目的都只为一个——控制风险。

　　其实险资联手是有传统的，这种传统一直都体现在拿项目上面，举例而言，当拿一些大型基础建设项目时，比如一段地铁，就可能有好几家保险公司进来，因为大型的项目一家公司也吃不下，同时对于建设方，组团的保险公司不仅为险资自身控制了风险，也为建设方控制了风险。华融证券的保险分析师王慧萍这样告诉记者。

　　控制风险是为了求稳，这对于保险公司而言，尤为重要。而人保财险指出的将“以市场化方式出租物业获得收入”，是寄希望于长线投资商业地产，获取稳定收益的表现。

　　不过，在求稳的同时必定会失去暴利的机会，依靠每年租金获得的年收益率不会太高，但也不至于低，这恰恰符合保险公司对资产配置的谨慎要求。

　　圈地凶猛

　　势头猛过开发商

　　在保险公司联合拿地产项目的同时，也出现了保险公司联合拿地的现象。2010年12月，泰康人寿、生命人寿、阳光保险、安邦财险等八家险企一起扎堆竞购北京CBD核心商务区的六宗地块，还分别报出最高价，其凶猛甚于开发商。

　　这其中包括联合体(泰康人寿和标准投资集团)报价31亿元、联合体(阳光保险集团和阳光财险)报价25亿元竞购Z3地块；联合体(生命人寿与联通投资控股集团)报价35亿元竞购Z4地块；联合体(安邦财险、和谐健康保险公司与标准投资集团)报价25亿元竞购Z5地块；联合体(安邦财险、生命人寿、安邦人寿和标准投资集团)报价40亿元竞购Z6地块。

　　险资扎堆联合买地的场面以前甚少出现，此次的规模无疑显示出了险资的来势汹汹。“在上世纪90年代，监管相对不严的时候，保险资金在海南、广西等地拿地曾很‘凶’，后来监管越来越严，这样的现象就再也没有了。”王慧萍告诉记者。

　　长时间的沉寂后，此次保险公司扎堆购地的现象显得更为突出。对于此，保监会有关人士表示，上述险企拿地是商业自用，符合现行政策。

　　根据现行政策的要求是，险资投资不动产须遵守专地专用原则，不得变相炒地卖地，不得利用投资养老和自用性不动产(项目公司)的名义，以商业房地产的方式，开发和销售住宅。若发现违规操作，保监会将从严查处。

　　保监会显然意识到了险资投资不动产开闸以来的效果，虽然亮了绿灯，并不代表放任自流，涉及上千亿元的保险资金必须加以监管。

　　保监会主席吴定富在2010年12月28日召开的保险业情况通报会上指出，2011年将加强对股权和不动产投资的重点监管，防止出现投资冲动。

　　在国金证券保险业分析师王刚看来，保险资金购地热一定是大势所趋。而王慧萍告诉记者，这其中活跃的还是以大型保险公司为主，小型的保险公司受资产配置上规模的限制，只能从中分得极小的一杯羹。		  

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