易宪容认为，汶川大地震把当地房地产市场许多弊病都显现出来，如住房的抗震能力，住房的安全性等。成都不少高档住房，在地震中出现裂缝，这不仅让居民产生不安全感，而且购买者作为投资，那么其住房的投资价值将会下降。这次四川发生了地震，那中国还有多少地方在地震带上……这些都是国内居民购买住房必须考虑的一个重要问题。

在这次四川特大地震前，由于全国许多地方从来就没有出现过任何重大的地震灾害，这就使得不少人对这个时期生产的住房产生较大的怀疑。个人购买的住房抗震能力如果达不到相应的抗震标准，那么这个时期不少地方的住房价值立即会下降。

可以说，看到这次汶川地震中大量的住房倒塌，看到不少地方的住房都夷为平地，这不仅打破了我们以前的住房投资价值永远上升的神话，也会让整个房地产投资者重新来评估住房投资价值。

在这样的情况下，加上目前国内房地产市场调控政策的落实，国内房地产市场将会出现较大的变化。因此，汶川地震对国内房地产市场的影响不可低估。

对于国内银行业方面，因地震导致的信贷损失不算大，因为商业银行对四川地区的贷款相对低。但是有个问题应引起国内商业银行密切关注，就是个人住房按揭贷款的问题，个人贷款基本上都是把住房按揭给银行，尽管个人贷款者贷款合约与住房的合约是两份不同的合约，但当按揭住房完全变为废墟时，其风险由谁来承担，是银行、个人，还是国家？未来住房等财产的地震险如何来设计？这些都是国内各有关方面将面对的重大问题。

"拐点论"已经悄然升级 地震将可能改变房价走势

最近，因四川地震尤其王石的“捐款门”而改变了房地产舆论的关注点。也因为地震，引发了公众对房地产抗震能力、房屋质量以及房地产企业社会责任感的关注与议论，还有舆论认为，地震将可能改变房价走势。

由于地震的突如其来，使得舆论、公众注意力已经转移到了地震上，一些房地产企业也担心因房地产楼盘的宣传推广而被舆论在体现爱心、社会责任感等问题上被“揪”住，更因为地震打击了一些消费者购房的信心。因此，最近自地震发生以来，少有楼盘推上市，更少有舆论继续关注房价走势问题，尤其是“拐点论”话题。然而，对于房地产业来说，除了继续对地震遇难者表示哀悼之后，对灾后重建问题关注之后，分析、研究、关注房地产市场趋势、房价走势，依然是很重要的。

事实上，在地震发生前不久，王石的“拐点论”已经悄然升级。

2008年4月26日，中城联盟2008年年会在成都南部新区一开业不久的某酒店会议中心召开，不乏地产界的意见领袖与会。

中城联盟2008年年会属于保密会议，出席年会的人士均为中城联盟各会员单位的主要负责人。成都本地媒体没有一家事先获得消息或邀请，少有能进入会场的记者（如中房报记者）也被要求不得随意采访。所以，关于中城联盟2008年年会的会议内容等外界少有知道，媒体报道的也不多。

4月26日上午，召开中城联盟2008年年会董事长联席会议。万科董事会主席王石、万通董事局主席冯仑、青鸟天泰集团董事长王若雄、河南建业集团董事长胡葆森及当选新一届中城联盟轮值主席成都交大房产企业集团董事长孟刚等参加了此次会议。任志强直到当日下午4时许才从北京匆匆赶到成都会场。

同日上午，同时还作为中城联盟2008年年会的重要内容，中城联盟总经理3C(沟通、交流、协调)会议，万科总裁郁亮等国内30多家房地产企业的经理人出席会议，对房地产行业形势展开了讨论、激辩。

下午，举行联席会议内部报告会。万科总裁郁亮代表中城联盟总经理3C会议发言，向大会汇报上午会议讨论、激辩成果。

万科总裁郁亮在代表总经理3C会议在向王石等出席的中城联盟2008年年会联席会议内部报告会汇报上午会议的讨论、激辩成果发言时判断认为，当前房地产行业面临的形势依然严峻，应该停止对政策后市的幻想和预测，应该“应对第一，预测第二”。郁亮甚至预测未来银行可能会主动要求开发商降价，并重申此前的“拐点”并非“价格拐点”，而是市场从亢奋转向理性。

由此可见，王石的“拐点论”已在4月26日于成都举行的中城联盟2008年年会上正式升级。本文作者陈真诚分析认为，在这次秘密会议上，王石的“拐点论”，已由“房价拐点”升级为“房市（房地产市场）拐点”。在此前，王石甚至万科企业官方代表一直强调“拐点论”是“房价拐点”。

追根溯源，在房地产业内掀起了轩然大波、饱受争议甚至不乏批评、对房地产市场及房地产舆论产生巨大影响的“拐点论”，公认为诞生于2007年12月13日。当日，在万科资助的“海螺行动II——中英解决城市低收入人群住房问题比较研究大会”上，有人问王石:“10月以来，以广州为代表的一些楼市普遍遇冷，广州新建商品房的销售量下降严重，你是否认同楼市出现拐点的说法？”王石回答：“你问的问题和我们大会的主题没有什么关系，但是出于礼貌，我依然会回答你这个问题——是的”。于是，“拐点论”便新鲜出炉，也开始了业内关于“拐点论”的争议。

2008年3月20日，“修正主义”王石在香港接受记者采访时曾专门澄清“拐点论”，并“对‘拐点论’和‘清理门户’的是非之争”表示无奈，指“拐点论”被媒体误解或者过度解释。王石称，“拐点论”不是他王石先提出来的，而是一个记者先提出来的，他只不过回应了记者的观点。不过，他承认中国内地房价走势正处在一个拐点上，但拐点只是房价的拐点，是价格的理性回归，并不是指房价从大涨到大跌，不是房价的大起大落，拐点也不是房地产市场牛市到熊市。

其实，4月26日以前，王石多次对“拐点论”内涵表述主要是指“房价拐点”而不是“房市拐点”。甚至在3月20日于香港接受记者采访时还在修正“拐点论”。3月21日，万科公布了2007年度报告。之后，万科官方在各地召开记者会解读年报，万科强调“坚定不移地看好行业的长期前景”，“中国城市住宅价格长期深幅下跌的空间并不存在”，“由于刚性需求的存在，未来的房价没有进一步深幅调整的空间”。官方发言代表也带否定式地修正“拐点论”。万科集团总裁郁亮也表示，由于刚性需求的存在，未来的房价没有进一步深幅调整的空间。

4月26日，离3月20日近一个来月时间，王石的“拐点论”已正式升级，万科总裁郁亮代表总经理3C会议在向王石等出席的中城联盟2008年年会联席会议内部报告会汇报上午会议的讨论、激辩成果发言时亲口表示，并重申此前的“拐点”并非“房价拐点”而是“房市拐点”。此后，王石也称房地产业出现拐点已是事实。这就是说，在王石及万科的眼里，“拐点论”已经从“房价拐点”正式升级到“市场拐点”了。

这是个值得房地产业注意的重要信号！上海《国房分析咨询报告》首席分析师、长沙新思维企业发展策划公司首席顾问、本文作者陈真诚分析认为，这或意味着房地产市场还将发生些什么。从万科在地震发生前的种种迹象看，或意味着万科等一些大型房地产开发企业下一步又将会有新的作为。

中国房地产市场，事实上还没有到有些人所称的遭遇“寒流”的地步，只是相对于此前的市场高热而言已经正在变“冷”。本文作者陈真诚分析认为，目前，房地产市场正处于“转凉”、“变天”时节。这种“转凉”、“变天”，相对于高热之前的正常房地产市场而言，当是正常“气候”，并不是很“冷”。不过，由于近年来长时间的房价大幅度快速上涨，已经过度透支了未来房价，现实性的高价位房价已经成为了阻碍房地产交易的最大障碍。市场中，需求依然存在，只是由于目前的实际价位太高，所以，需要购房者观望，希望等待房价下降到所能接受的程度再买。因此，在目前，价格手段成为了最重要的促进销售手段。

事实证明，对于万科来说，在其认为“房价”出现“拐点”后，曾一度在多地率先降价销售，取得了不俗的业绩。

08楼市全面进入“冬眠”期 一年后房价或将大跌

来源：博客中国 周帆

近些时间，笔者应开发商邀请，前往陕西、湖南、广西、山西、广东等五省10多个城市去洽谈项目代理与策划，通过与开发商的交流、专业观察，发现房地产已经全面进入“冬眠”期，成交量大幅萎缩，价格呈下滑态势。

一线城市，像广州、深圳等，“冬眠”程度更为严重，受广州、深圳、北京、上海这些一线城市的影响，中国的二、三、四线城市，也开始“冬眠”。湖南邵阳市、益阳市和娄底市的楼市，整体下滑，不仅市民失去信心，开发商也明显接受了这一现实。有些当地最好的楼盘，3月份每月可以销售二三十套，4月降为十多套，到了5月，仅售出三五套。

在陕西的渭南市、广东的东莞和湛江市、广西桂林和南宁市、山西太原和介休市等城市，楼市普遍“垂头丧气”，像霜打的叶子，没有生气。

广州海珠区一个楼盘，共300套住房，早在3月份开始内部认购时，登记的购房者却高达4000多人。开发商和代理商，见形势如此之好，计划以16000元/平方米开盘，到了5月临近开盘时，发现楼市萧条，遂决定以12000元/平方米开盘，开发商和代理商满以为开盘一个月就可以清盘，未曾想到的是，开盘那天仅售出10套房子，让开发商与代理商大跌眼镜。

与一线城市的房价大幅下滑相比，三四线城市在价格上目前尚没有明显松动，但成交量萎缩严重，不出错的话，三、四线城市的房价很快将下跌。

未来一段时间里，三四线城市的形势将更为严峻，由于三四线城市的开发商实力普遍较弱，凭经验与专业判断，如果今年底楼市不复苏，三四线城市的开发商95%以上将面临资金断裂的沉重压力。有些开发商对楼市前景的悲观心态比业内专家更严重，认为楼市真正复苏要到2010年，如果2009年楼市不复苏，中国的开发商就会雪崩，比这次的汶川大地震更严重，出现大换血现象，我们不希望看到这样的惨状。

笔者预测，2008年的楼市复苏无望，开发商要做好准备，估计可能到2009年五月才会复苏。如果形势稍好，可能在今年春节期间，三四线城市的楼市会有所抬头，迎来“冬天里的一把火”。

全国楼市有如一头受伤负重的牛，喘着粗气，提前一头栽进了“三九寒冬”。

销售高峰将至 房价涨跌走出“口水战”？

经历了去年的一路飞涨，以石家庄为代表的我省房价在今年春节后一度陷入观望，而在5、6月份这个被业界认为的传统楼市销售旺季到来之时，一些楼盘销售开始复苏，一度冷清的各楼盘售楼处也重新开始出现人头攒动的局面。房地产市场回暖迹象明显。

新开盘楼价还在涨

在今年一季度的心理对峙氛围中，一方面成交量在萎缩，一方面房价悄然上涨，而这种局面在进入5月份后被打破。

进入5月不久，石家庄市区已经有不少楼盘悄然开盘，记者在各个售楼处见到，前来咨询、洽谈的人明显多了起来，有几个售楼处，工作人员已经有些忙不过来。

“我们现在均价是4600元/平方米，目前户型已经不太全了，如果感兴趣最好尽快定下来”，省会和平东路建设大街附近某楼盘售楼处的工作人员告诉记者。据介绍，这个楼盘在去年10月进行内部认购的时候，价格仅是4300元/平方米。

“都说‘拐点’要来，实际上我们的感觉就是观望期长点，价格仍在上涨。”石家庄谈固南大街上一家售楼处的工作人员称，他们项目去年底的价格是4000元/平方米，如今已经调整到4480元/平方米。

采访中，正在开盘的广安大街上一处楼盘，起价达5800元/平方米，而在裕华路上一处即将开盘的楼盘销售人员告诉记者：周边的房价都在6500元左右，估计开盘还要高于这个价格。

种种迹象表明，房价正在逐步走出观望期。“在5月走势稳定的情况下，预计房价将在6月开始逐步走强，下半年还会上涨。”河北经贸大学金融学院的副院长王重润分析说。

据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2008年一季度，全国70个大中城市房屋销售价格上涨11%，土地交易价格上涨16.5%。

建房成本逼涨房价

据统计分析，房地产价格上涨，一个重要原因是固定资产投资价格涨幅较快，建房成本大幅上涨。

权威机构的数据显示，今年春节以来，钢材价格出现大幅增长。1月钢材均价每吨4600元，2月蹿至每吨5300元，时至5月，每吨价位已经突破6200元，按照这个增长速度年底可能突破每吨万元。而在2005年，钢材价格仅为每吨3000元，2006年，钢材价格不过涨至每吨3550元。

还不仅仅是钢材涨价。受全球经济大环境影响，汽油、柴油、煤炭、铜、锌、水泥、石子都在大幅涨价。资料显示，铜已经由2005年的每吨30400元，上涨至目前的每吨63000元；煤炭已经由2005年的每吨320元上涨到目前的每吨600多元，且上涨趋势仍在继续。

采访中，唐山市一家开发商表示，普通高层住宅，2005年建安成本每平方米1407.5元，2006年小幅上涨至1429.5元，2007年建安成本持续上涨，每平方米升至1524.1元。春节后，在钢材、水泥等建材的带动下，建安成本升至1734.1元，3年多来，上涨幅度达35%。

普通小高层住宅的涨幅同样显著，3年的涨幅达44%：2005年每平方米为1045元，2006年升至1170元，2007年涨到1213元，目前则上升至每平方米1460.2元。仅以水电安装成本为例，2005年为每平方米150元，而目前则上升至每平方米200多元。

股市资金流入楼市

股市和楼市向来关系密切，股市的涨跌也影响着楼市的走向。

去年四季度以来，股票市场深幅调整，大量资金逃离股市，而随着中国经济增长的放缓，部分生产流通环节亦会退出部分资金，在投资渠道狭窄和通胀率居高不下的情况下，这些资金可能选择再次进入房地产市场，从而拉动房价持续走高；而居民在等待观望后亦会逐步选择进入住房市场。

在决策层发布“印花税由千分之三降至千分之一”这一消息之后，沪深股市在3000点之上开始逐渐走稳。有经济学者称，国际经验表明，股价往往成为房价的先行指标，当股价大幅度上涨一段时间后，房价就会出现上涨。两市互动，在国内投资渠道狭窄的现状下，股民的信心建立必将带动获利资金从而推动房地产行情的上扬；而有实际需求的股民在等待观望后亦会逐步选择进入住房或投资市场。

同时，也有业内人士认为，持续旧城改造，也将造成新增刚性需求。旧城改造及其它城市建设造成的拆迁，会持续产生新增的住宅需求，而且多属刚性需求。从现实情况看，2003年，全国城市房屋拆迁量约为1.4亿平方米，占当年房地产竣工量的28%左右。未来5年住宅动拆迁量大概为5亿平方米左右，如果选择实物补偿，很多城市大都遵循拆一补二的原则，也即需要新增住宅面积10亿平方米左右，考虑到部分动拆迁户会选择货币补偿，然后购置二手住房或租赁住房，大概会有5亿-8亿平方米的新房需求量。

政府政策逐步暖市

记者从我省各商业银行了解到，在货币从紧政策影响下，商贷已经出现了一定程度的下滑。而自二季度以来，随着有关契税标准、公积金适用范围、引进外资开发商等政府层面有针对性的政策密集出台，业内人士普遍预期，省会的房价还将持续上涨。

自5月4日开始，石家庄市房管局将“普通住宅”界定标准上调1300元-2000元/平方米，最高“普通住宅”价格调整至6600元/平方米。这次普通住宅界定标准的调整，使得石家庄大部分商品房进入减税行列，其中交易契税降低到1.5%，被业界理解为刺激房市需求的一个信号。河北中原房地产经纪有限公司李印奇认为，这个政策出台后，购房者只需支付较低的购房成本，可以有效刺激购买力。

紧随其后，5月6日，河北省建设厅公布的《关于进一步加快发展全省住房公积金个人住房贷款业务的意见》中规定，没缴过公积金也可申请贷款；住房公积金贷款的最高额度由30万元提至40万元；异地购房也可申请公积金贷款；开发商不得拒绝公积金贷款；公积金贷款可以偿还商业贷款。有专家表示，河北公积金新规无疑将有条件转让住房公积金贷款申请使用权益，扩大住房公积金贷款受益范围。据了解，这是全国首次提出扩大未缴存住房公积金的购房人申请住房公积金的权益。业内人士认为，此举将在很大程度上刺激当地的购房需求。

有关人士分析，改变土地供应量、调整楼市预期、降低房屋交易税收等地方政府能用到的有限手段正在被发挥出来。在“不公开干预市场”的前提下，政府对楼市宏观调控正在悄然发力。

韩迪品牌策略顾问的韩迪认为，上述一系列政策的出台，表明政府既要关注民生，也要考虑经济问题，最终希望房地产市场发展合理化。

购房者 买房成本悄然提升

采访中，一位正欲购房的消费者记录了这样一组数据：卓达太阳城去年底高层均价刚刚接近3000元/平方米，现在已经突破4000元；国大全城开盘价3900元，后立即上涨到4200元，后来突破5000元，又涨到6000多元；又如中景盛世长安，起价4700元，随即涨至5000元，后又涨到5400元；西美第五大道2007年11月报价6800元，2008年1月17日已上涨到8200元。

如今，省会一环房价已稳定到6000元以上/平方米，并且在向7000元、8000元进发；二环以内基本在5000元以上/平方米；二环以外大都突破4000元，并在持续上涨。这位购房者算了一笔账：今年一季度，新房销售均价上涨9.25%，从绝对值上看，每平方米增长358.77元。以购买一套100平方米的新房为例，晚买3个月即意味着要多支付35877元。