王卫国：国家未为农村房屋建立产权登记系统。未登记就不承认无道理

　　【背景】国土资源部副部长鹿心社重申“小产权房”不受法律保护。
　　11月13日，鹿心社接受了中国政府网专访，对颇受关注的“小产权房”问题再次表态。他说，“所谓的‘小产权房’就是在集体土地上建设的商品房。对于‘小产权房’，我讲三句话：第一，‘小产权房’不符合我们国家的现行法律规定，不受法律保护。第二，我们要采取行之有效的措施，严禁‘小产权房’进一步发展。第三，我们要深入研究，分类分析，采取有针对性的措施，来化解历史上形成的‘小产权房’问题。”
　　“小产权房”一直是热议话题，京郊宋庄画家村由于农民将房屋卖给城市人，也一直有诉讼传来。那么，从法律角度出发，应如何看待“小产权房”问题？

　　中国政法大学民商经济法学院院长王卫国认为，如果说“小产权房”不受法律保护，只能说是不受“登记保护”，那也是因为目前还没有针对农村房屋的登记系统。况且，登记也不是获得产权的前提，无论是农民的还是城市人购买的农村房屋，在法律上都是公民的合法财产。他还表示，现有的“小产权房”已是既定事实，要保护购房者权益，不能让购房者替开发商受过。
　　王卫国说，首先应该明确什么是“小产权房”。他定义的“小产权房”是指，在集体土地上建起来的房子，但没有纳入到城市房地产管理体系，没有纳入房地产登记系统的。所谓“大产权房”就是那些能够拿到国家房地产管理局出具的房地产产权证的。现在这套房地产产权登记系统，依据的是《中华人民共和国城市房地产管理法》，而此法针对的只是城市房屋。国家没有为农村房屋建立一套产权登记系统，如果说因为房屋没有登记就不承认，是没有道理的。
　　他进一步分析说，如果说“小产权房”不享受法律保护，也只能说不享受“登记保护”。不能说没有获得房地产登记的，就是非法的。“登记保护”不是获得产权的前提，只是对产权的一种公示。任何人去登记，必须首先证明其有产权，这叫“产权在先，登记在后”。登记本身并不是产权取得的程序。在拥有合法产权的前提下，登记是一个公示保护手段。公示保护是指在公示后，如果发生产权争议，以公示为准。
　　王卫国强调，不管是农民的，还是农民转让给城市人的农村房屋，在法律上都是公民的合法财产。国家从宪法到民法，都要承认和保护广大农民现在已经取得的，尽管尚未履行不动产登记的这些房屋。
　　已经转让给城市人的农村房屋是不是就不受保护了？王卫国称，这涉及转让是否合法的问题。在市场经济情况下，“法无禁止即许可”。只要法律没有禁止转让，就是许可的。法律从来没有禁止农民出让宅基地，只是规定转让后，不能再取得新的宅基地。现在，大量农民进城，他们在农村的房屋不需要了，不管是转给城里人，还是转给农村人，都可以把他的财产变现，这是他的财产自由，也有利于他在城市里的就业和生活。也不能说购买的人就不受法律保护。只要是合法取得的宅基地，合法建筑的房屋，法律就承认产权，有没有登记不影响产权合法性。
　　据专家统计，现在已经被城市人通过交易取得的农村房屋，约有50多亿平方米。“没有纳入登记保护的面积如此之大，只能说明现在的法制，社会提供的公共保护，还很不充分，很不到位。”王卫国说，在这种情况下，政府应该做的是，尽快完善登记保护制度，而不是说，这些小产权房不享受法律保护。
　　退一步讲，王卫国说，即使是违法占地建设，现在已经建了，也卖了，也有人住进去了，如果说农村违法，老百姓买了就不给产权，很多城市也有很多违法用地案件，这些项目也卖了，那么，城市的人是不是也应该照此办理？而且，“违法惩罚的板子是打在买房的老百姓身上，还是打在开发商和官员身上？当初违法用地时没有查处，结果，违法者把钱赚走了，买房的老百姓反而成了受罚对象，这公平吗？”
　　他主张，如果要追究，就去追究开发商和政府官员，不能让老百姓最后代人受过。卖掉的“小产权房”，已经成为既成事实，“不能不承认，不能不保护。”很多地方乱占耕地，出现违法情况，是由于制度和管理不到位造成的既成事实，也只能吸取经验教训，从今以后，把住这些关口，杜绝这样的事情再发生。已经发生的，就只能承认，这既公平，又有利于社会和谐与稳定。
　　当然，王卫国也指出，违反《土地管理法》和《城乡规划法》的建设，确实是非法的，当然应该取缔。现在农村土地流转面临法律瓶颈，立法有很多还不到位，包括《土地管理法》的修改，还有“不动产管理法”的制定，以及建立城乡统一的土地交易平台，都有待完善。■