黄浦法院的法官在审理物业服务纠纷案件中深刻感受到，不化解当事人之间的对抗情绪，不了解纠纷发生的根源所在，不帮助他们找出解决问题的有效方法，案结事了只能是一句空谈。因此，他们开拓思路，创新工作机制，不断探索妥善化解物业服务合同纠纷的新方法。

    物业纠纷诉前委托人民调解

    2007年，黄浦法院审结物业纠纷案件616件，适用普通程序49件，简易程序567件；2008年审结181件，适用普通程序10件，简易程序171件；2009年审结593件，适用普通程序19件，简易程序574件；今年上半年审结383件，适用普通程序8件，简易程序375件。

    鉴于物业纠纷案件绝大多数为批量群体性物业费纠纷，适用简易程序审结的较多，黄浦法院自2008年起将140件业主欠费纠纷纳入诉前委托人民调解程序，104件案件一次调解成功并当场履行完毕。2009年，黄浦法院进一步扩大物业纠纷诉前调解的范围，共有559件物业纠纷进入诉前委托人民调解程序，调解撤诉案件达503件，调撤率达到89.98%.今年上半年，法院将受理的全部353件物业纠纷案件纳入诉前调解，调解撤诉案件达333件，调撤率达到94.33%.

    黄浦法院副院长金民珍在接受记者采访时说，诉前调解能够快速化解矛盾，提高审判效率，实现法律效果和社会效果的统一；同时，又有利于及时发现问题，避免矛盾激化。

    多管齐下调处物业纠纷

    物业纠纷发生后，诉讼并不是解决问题的最佳途径。物业公司单纯用诉讼方式解决欠费问题易激化与业主的矛盾。针对物业纠纷牵涉面广、涉及民生和容易引发群体性诉讼的特点，黄浦法院借助多方力量，加强调解工作，多管齐下调处物业纠纷。

    他们积极探索借助社区力量化解物业纠纷，逐步将物业纠纷纳入巡回审判范围。法官借助力量，加强与居委会、街道、房管部门的合作，主动到案件现场，上门调解，就地办案，邀请上述组织和对纠纷情况比较熟悉的居民多方共同参与调解，帮助做好当事人的思想工作，了解案发原因，查明事实，第一时间从源头化解矛盾。针对因居民不满意物业公司服务质量等情况而引发的纠纷，及时向物业公司反馈情况，并通过司法建议督促物业公司纠正不足之处，做好调解的基础工作。对有些并非由于物业公司过错而导致的纠纷，耐心向居民解释相关法律规定，消除误解，从根本上化解矛盾。

    此外，他们还积极推进物业纠纷诉前调解、速裁与专业化审判相协调的纠纷解决机制，特别是完善物业纠纷诉前调解程序，加强诉前调解程序的告知工作，通过诉调对接中心的有效运作完善调解与诉讼的衔接，以案件分流提高物业纠纷审判效率。

    加强法治宣传 加大沟通力度

    黄浦法院加强对业主委员会成员进行物权法等相关法律法规及规章的宣传，使其不断提高自己的业务能力，依法行使职权：业委会在履行职责的过程中，对于不明确的职责内容和范围，包括业主大会和业主委员会职责分工不明确的，应当主动向房地产主管部门或街道办事处等行政主管部门予以咨询；业委会应当加强对物业服务企业的监督和管理，在签订物业服务合同时要加强保护业主的利益，细化物业服务的质量标准以及违约责任，对车辆管理、停车费使用、保安职责等目前广受争议的条款实行“特事特约”，以免日后引起不必要的纠纷。

    另外，法院加强与物业公司的沟通力度，做好息诉工作。在批量审理的业主欠费案件中，针对多数业主对物业公司服务质量不满意却无法举证的情况，黄浦法院一方面通过居委会等基层组织了解实情、提出整改意见，另一方面也加强了对物业公司的化解力度和释明工作，一些物业公司听取意见后主动减免了部分物业费，或者与业主达成和解后主动撤回了起诉，有效地避免群体性矛盾的激化。

    法院还加大对业主依法使用物业、遵守业主公约、履行缴费义务的宣传教育力度，通过立案前、审理中、宣判时、判决后的释法工作，切实提高业主的法治意识，使其进一步提升自治意识，明确物业服务企业在保养、维修、保安、清洁等方面的义务和职责，避免拒不缴费的不当抗辩行为，对物业服务企业的不当行为和其他业主的不当行为，要通过合法途径维护好自身的合法权益。