“已经认购的房源迟迟不签订正式的合同，采取银行开具个人账户的形式变相无证预售，暗地里搞排队选房……”尽管国家早在今年的4月份就出台严格的调控政策制止房地产市场当中的违规行为，但个别开发企业仍然打擦边球，违规售房。记者14日采访获悉，自今年4月份以来，已有48个新建商品房项目因为违规售房而受到处罚。为规范房地产市场的销售环节，岛城为规范商品房交易市场秩序打出“组合拳”。包括《青岛市商品房预售方案管理暂行规定》等在内的3个规范性文件开始严格执行。

   “天怡景园”C区已立案

　　14日上午，市国土资源与房屋管理局召开全市房地产开发企业规范商品房销售行为大会。七区五市160余家有在售项目的房地产开发企业和三区五市房产管理部门负责人共300余人参加了会议。

　　市国土资源和房屋管理局相关负责人对今年4月份以来的房地产市场清查情况进行了通报。据悉，这次检查的范围共涉及到市区233个在售商品住宅项目，都是从2006年1月1日以来已取得《商品房预售许可证》的项目。

　　“开发企业存在的违规行为主要包括信息公示不规范和无证售房等。”市国土资源和房屋管理局相关负责人说。

　　截至目前，共对 48个项目下达了《限期整改通知书》，涉及到违规售房的绝大多数项目已按规定整改完毕。但尚有青岛阳光海湾置业发展有限公司“阳光泰鼎大厦”项目信息公示不规范，拒不整改；青岛新纪元置业有限公司“唐街映像”和青岛明宇置业广场有限公司“塞纳名爵”2个项目无证预售，已遭到处罚。

　　此外，由青岛住宅开发有限公司开发建设的“天怡景园”C区项目，经市政府批准用于重点工程安置，但该公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下擅自销售房屋，并收取购房款，其经营行为涉嫌经济犯罪，公安机关已立案侦办；青岛德林置业有限公司开发建设的“枣山家园”项目，签订预售合同后以强制安装太阳能方式擅自加价，且原定于今年9月30日交付使用，但拖延至今未交房，严重侵害了购房者合法权益，市相关部门正在严肃查处。

　　拒不整改将予以曝光

　　“其实，从今年4月份国家出台严厉的调控政策后，叫停违规收取意向金、排队选房、VIP卡等行为 ，个别开发企业在销售环节开始大打擦边球，暗地里仍然在偷着搞违规销售。”市国土资源和房屋管理局相关负责人说。

　　在针对房地产市场销售环节专门展开的检查中，发现少数开发企业存对已认购的房源长期不转签正式合同；以收取意向金、排队选房、购房打折优惠或以招募购房意向客户并指定银行开具个人账户等形式变相无证预售，人为地制造房源紧张；取得《商品房预售许可证》后未按规定及时开盘销售等问题。

　　对于具有上述行为的违规企业，市国土资源和房屋管理局已下达《限期整改通知书》，并将视整改情况做进一步的处理，对拒不整改的，将暂停其网签资格 ，并在新闻媒体曝光。

　　楼盘涨价须重新报备

　　本市出台三个文件规范售房，市民发现违规可拨82661850举报

　　14日上午，为规范房地产市场销售行为 ，市国土资源和房屋管理局新制定了3个专门针对商品房销售市场的规范性文件，已经市政府同意，并将于今后严格执行。3个规范性文件包括《青岛市商品房预售备案管理暂行规定》、《青岛市商品房预(销)售信息公开管理办法》和《关于进一步规范撤销商品房买卖合同网上备案和注销房预告登记有关问题的通知》。

　　不得分层分单元申办预售许可证

　　《青岛市商品房预售方案管理暂行规定》要求，开发企业的预售方案须明确项目建设、销售等相关内容，并结合市场实际，并对预售方案中申报价格、一次性公示全部准售房源、自留房源比例、销售代理机构备案等作出了明确要求，并特别规定，预售方案申报价格需调整的，房地产开发企业应当重新申报备案。预售方案申报价格调整未予备案前，准售房源仍按原申报价格销售，房地产开发企业不得停止销售。

　　商品房项目一般以同期取得的《建筑工程施工许可证》载明的范围为单位申办预售许可，不得分层、分单元或套为单位申请。商品房项目中自留房源数量一般不得超过项目总套数的5%。预售许可证核准之日起10内，开发商需要一次性公开全部房源，不得分批、分次销售。

　　签阴阳合同捂盘将记入信用档案

　　《青岛市商品房预(销)售信息公开管理办法》强制性规定开发企业在售房现场设立统一的证件、文件和房屋信息公示栏。开发商需要在售房现场设立信息查询处，为购房者提供楼盘相关信息查询服务。售房现场须与“网上房地产”公示信息保持一致。

　　《关于进一步规范撤销商品房买卖合同网上备案和注销商品房预告登记有关问题的通知》要求，对于房地产开发企业签订虚假合同而后又申请撤销备案变相捂盘、炒作、套取贷款等或明知购房人投机炒房、与购房人编造虚假材料骗取撤销、注销登记的，房屋交易登记管理部门应责令限期整改，拒不整改的，暂停其商品房网上签约，同时记入房地产信用档案并予以曝光，构成违法犯罪的，依法追究法律责任。

　　“商品房销售市场是房地产市场的主要组成部分，更是市场运行态势的晴雨表，对变相预售、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，政府决不姑息手软。”青岛市房地产交易中心主任刘鹦宁说。

　　据悉，本市将继续采取群众举报、现场巡查和商品房销售合同网上备案系统实时监测等措施，进一步加大市场监管力度。市民如果在买房过程中遇到违规销售的行为 ，可以拨打82661850进行举报。

　　■说法

　　信息不对称制造紧张假象

　　“自今年4月份国家出台调控政策以来，捂盘惜售、推迟开盘、违规选房等现象并不少见，在项目的开盘当天，甚至多次出现排队抢房的现象。”市南区一家地产营销机构的刘经理说，解决房地产市场目前存在的这些违规行为，一是“严厉的政策得到严厉地执行”，二是要从根本上解决房地产市场的供应问题。

　　刘经理认为，因为此前存在商品房销售信息不公开的现象，使购房者处在了弱势的状态，信息不对称、不透明损害了购房者的知情权。“因为担心供应房源有限，买不到合适的房子，不少购房者几乎是抢着交定金、暗地里托关系提前选房，这些都人为地制造了房源紧张的假象。”刘经理说。

　　对于新的规范性政策可能产生的影响，市国土资源和房屋管理局相关负责人表示，今后各级房地产交易管理部门要严格商品房预售许可管理，把握好预售许可的总量、速度和时序 ，以保持市场的稳定；将督导开发企业按规定设立公示栏(台)，售房现场信息要与网上一致，实时展示售房动态信息，包括房源、价格等购房者关注的关键信息，确保信息公示全面、准确、真实。

　　■业内人士

　　预售许可之前仍存监管空白

　　“其实早在商品房住宅取得预售许可前，违规操作的情况就很常见。”一家地产营销机构的范经理说，新出台的三个规范性文件更多地关注取得预售许可的楼盘违规行为 ，但对商品房项目取得预售许可之前的违规行为 ，该怎样控制，也是值得关注的问题。

　　没开盘就暗中揽客

　　“未取得预售许可的项目，没法从网上签约环节来控制，也不需要公布具体的房源和价格 ，但不少项目实际上早在取得预售许可之前就已经开始变相地搞认筹，只是这种认筹搞得非常隐蔽而已。”范经理说，以市北区一家新盘项目为例，这家项目在今年的10月1日取得了预售许可，但早在今年的1月份就已经暗中组织购房者看项目的图纸，搞初步认筹。“等到开盘的时候，已经积累了 2000多个客户 ，但开盘当天推出的房子仅有300多套。”

　　范经理说，取得预售许可之前的暗箱操作实际上早已经对大部分的购房者形成不公。如何杜绝商品房取得预售许可之前的违规行为 ，需要在政策执行过程中予以重视。

　　记者采访中发现，面对严厉的调控政策，众多开发企业习惯用打擦边球的方式来进行营销。“这都是变相的认筹，只是因为暗中操作而更难查处。”范经理说。

　　多次开盘制造“房荒”

　　多位业内人士指出，除取得预售许可之前的违规行为难以监管外，开发商普遍采用的“销控”手段也有待新规的约束。“名义上如期开盘了 ，但实际上推出的房源数量非常少，有些项目甚至一个月开好几次盘。”范经理说，这种“少推多推”的销控策略让购房者产生了“房荒”的错觉，因而被动地加入到排队抢房的行列中去。

　　采访中发现，从市内四区今年4月份以来的新房供应市场来看，不少项目在半年的时间里频频开盘，每次开盘打着“一期”、“二期”甚至“一期加推”、“二期加推”的幌子，一次仅仅推出两三百套房子，导致不少购房者尽管排队等候，却根本选不到房子。

　　多位业内人士分析，对每次开盘的数量，以及商品房项目取得预售许可以前的违规行为 ，也需要在监管环节严厉控制。