群体性物业纠纷频发

我帮你“管家”，你付我工钱。在物业公司与业主之间，这样的一种关系理所当然，也符合市场经济的要求。

然而，最近几年来，物业公司与业主之间的矛盾频繁发生，且有不断增加的趋势，许多纠纷甚至被诉诸法院。根据法院提供的数据分析，最近两年，全市物业纠纷案总数已超过1万起。

物业纠纷的一个显著特点是群体性，如果一个小区内有人不交物业费，就可能产生“示范”效应，其最后的结果就是群体性地被“感染”。

业主为何拖欠物业费？原因五花八门：小区公用设施缺乏维修造成居民生活不便、小区频频发生盗窃案、小区停车位紧张、房屋质量问题、对物业公司的服务质量不满等等。

法院诉前调解成果显著

一般来说，物业纠纷案标的额并不大，但因为其涉及面较广，如果处理不当，不但影响物管企业和业主之间的关系，甚至会影响到社会的和谐。对此，我市各级政府部门结合当地实际，探索建立相应的调解机制，坚持以人民调解、行政调解、司法调解等多种调解方法相结合的原则，联动互动，争取获得最好的效果。

早在2007年3月，慈溪法院就与相关政府部门合作，推出了“物业管理纠纷快速处理机制”，去年7月，该市又成立了由法院、建设局、街道办事处等参加的物业管理纠纷快速处理工作领导小组。宁海法院则于今年9月，与当地司法局、建设局共同出台了《物业服务纠纷快速处理实施意见》，同时建立县、乡（镇、街道）、社区三级物业纠纷快速处理机制，成立了专门的物业纠纷调处中心，集中调解处理涉及物业的各类纠纷。

慈溪法院民四庭的一名法官是该市物业管理纠纷快速处理工作领导小组成员。他介绍说，物业纠纷调解成功后，一般会出具《人民调解协议书》，由双方当事人签字确认，这样，此案属于人民调解性质；如果当事人要求法院出具调解书，就属于司法调解。但不管是人民调解还是司法调解，都具有法律效力，如果一方反悔，另一方可以直接向法院申请执行。

据宁海法院统计。通过诉前调解，该院去年共处置物业纠纷案400件，今年前10个月已处置900多件，增幅超过200％，因调解不成最终进入诉讼程序通过判决处理的不到总数的10％。

行政部门和人民调解组织发挥特殊作用

在物业纠纷的调解过程中，建设局等行政部门发挥了重要作用。

一些物业纠纷案的发生与房屋建筑质量、公用设施质量等历史遗留以及物业服务手段缺位、服务意识不强、无序竞争等有直接关系。作为物业管理公司的主管机关，建设局可以管理并引导物业公司的发展，也可对物管纠纷进行行政调解。物业公司存在过错，建设局可依照职能权限责令其改正，属于房产质量原因的，可要求房产公司限期解决。

除了职能部门外，为物业纠纷案的解决起到作用的还有一些特殊的成员。

一起物业纠纷的调解过程

去年，慈溪一家物业公司到当地法院起诉，要求其所管理的商业步行街的17名业主付清拖欠的物业费。法院立即联系了该市建设局、街道办事处相关人员，启动了物业管理纠纷快速处理机制。

4天后，物业管理纠纷快速处理办公室人员与步行街所在社区居委会、人民调解员一起对该系列案进行调解。

业主们说，步行街房屋很多檐瓦破了，不仅影响美观，还存在安全隐患，反映过多次，但没人来修；步行街配电箱从不上锁，里面电线放置零乱，很危险；垃圾也没有及时清理，傍晚时无证摊贩随意摆摊。

物业公司承认自己的工作确实存在不足，同时表示愿意尽快改进。

由三方人员组成“老娘舅”转而做业主们的工作，讲清法律关系，希望双方互相理解。经过工作，业主们作出让步，并当场付清了物业费。

这起拖了一年半的物业管理费纠纷，不到3个小时就得到了化解。