物业公司合法性受质疑

　　随着业主法律意识不断提高，物业收费等引发的纠纷案件也逐渐上升。福田区海景花园业主与安佳信物业公司之间的纠纷，具有一定代表性。市中级人民法院将该案件纳入“直通车”接访。

　　海景花园是一处军产房，小区业主与管理公司之间的纠纷由来已久。入住10年，业主委员会迟迟未建立，业主胡女士将原因归结为受到物业公司层层阻挠。她举例说：“每次业主开会都会有人来干扰，一次还被抓住扭送派出所。物业公司甚至贴出公告，禁止业主‘串联’，去邻居家串门都会有保安出面阻拦，说是不让骚扰别人，实际上是怕大家签名成立业委会。”

　　“而且物业公司非常不称职。”胡女士拿出不少证据，比如楼下商铺存在严重消防安全隐患，她家门上曾多次被泼上污秽物，甚至保安及清洁两项业务，该公司也全部外包。同是该小区业主的张律师表示，这本身就是违法行为。

　　而最核心的问题是，业主们怀疑物业公司对小区的管理不合法性。她还称，物业公司曾提交法庭的证据显示，经批准获得收小区物业管理费资格的单位是广州军区红树林管理处，但实际收费的却是安佳信物业公司，且收费后没有正规发票，收据上的印章也不规范，方的、园的、三角形的章都有。

　　“前几年物业公司没有资质，现在的资质也不符合管理高层住宅，而且服务质量如此，业主作为弱势群体，只能采用不交管理费的形式来抗议。”胡女士说，从2006年9月开始，部分业主开始拒绝缴纳管理费。随后，安佳信物业公司将业主告上法庭。法院一审判业主支付水费及垃圾处理费等费用，驳回物业公司要求业主支付管理费、房屋本体维修基金的请求。二审改判，要求业主支付上述费用。

　　管理费可减交水电等费用不可少

　　二审判决后，胡女士向物业公司缴纳了相关费用，但对判决不服，日前向市中级人民法院提请申诉。

　　在详细了解案情并查看胡女士提供的相关证据后，市中级人民法院民五庭庭长赖秋珊表示，物业纠纷的案件越来越多，但就什么情况该交管理费，什么情况可以打折或者不交，法律尚没有明确规定，缴费义务和管理义务是否可以并在一个关系处理，目前理论和实践中也还有争议。

　　在审理该类案件时，存在一些业主抓住物业公司一点瑕疵，就拒交物业管理费等情况，导致物业公司收费困难，无法正常运作的情况，法院通常会主张，缴费义务与物管公司的管理义务要分开两个关系处理。但如果物业公司确实没有资质，确有违规违法行为，“管理”和“收费”还是不能完全分开考虑。她说：“若物业公司存在上述情况，可以视为业主要求减交有正当理由，但水电费、垃圾处理费等基本费用要交。”

　　“法院将对此案进行复查，若你们反映的情况属实，法院会根据实际情况，公平公正判决。”赖秋珊说。

　　她还表示，要彻底解决小区的矛盾纠纷，就要尽快成立业主委员会，法院会协调相关部门，帮助小区尽早成立业主委员会。

　　我市将完善物业管理相关条例

　　胡志光表示，我市法院对关系民生的物业纠纷问题高度重视，市里正牵头完善我市物业管理相关条例，相信今后处理该类案件的法律依据会更充分。他要求对该案件进行复查，并表示法院将向市、区有关部门及香蜜湖街道发一份司法建议，帮助小区尽快成立业主委员会。

　　同时参加接访的市人大代表王志栋也表示，全市人大代表邮箱均通过市人大网站公布，业主或其他市民有类似问题，均可向人大代表发送邮件。

　　各区人民法院负责人昨日上午也登上“直通车”，共接访11批群众，涉及合同纠纷、劳动争议、工伤赔款、申请执行等内容。