今年10月29日，“新法”适时出台，经长春市政府第32次常务会议通过，《长春市物业专项维修资金管理办法》自2011年1月1日起施行。昨日，长春市房地局召开新闻发布会，对于百姓关注的焦点问题以及“新法”变化等进行解读。

啥时用？

焦点问题：物业维修资金到底是咋回事，一些百姓并不是很清楚。而且，维修资金的使用应当控制在什么范围，经常会出现物业服务企业、相关维修责任单位与业主理解相悖的情况，这也是维修资金“花”不出去的障碍之一。

“新法”解读：物业维修资金是用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后维修和更新、改造的专项资金，是房屋的“养老金”。

《办法》对使用范围进行了修改、明确，把共用部位、共用设施设备的范围调整为“根据法律、法规和房屋买卖合同约定”，把应当由相关行业部门依法承担的相关管线的维修责任从使用范围中剥离出来。其中，对于“房屋买卖合同约定”这一规定是一个创新。

同时，《办法》把维修范围从“共用部位、共用设施设备保修期满后的中修、大修”调整为“维修”，这就扩大了维修范围，降低了资金使用的门槛。

谁来管？

焦点问题：有人曾质疑过维修资金由谁保管，认为业主交的钱就应该由业主管，而且，国家两部委联合发布的《住宅专项维修资金管理办法》也认同这部分人的观点。另外，这么大一笔钱怎么增值运营一直受到社会各界关注。

“新法”解读：为了确保这笔资金的安全性和有效管理，应由政府部门设立的专门机构管理。《办法》规定，市房地产主管部门可以委托下设的市维修资金管理机构负责维修资金的交存、使用和管理的日常工作。

市房地产主管部门委托本市商业银行，作为维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立商品房屋维修资金专户、已售公有住房维修资金专户。

开立商品房屋维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按户门号设分户账。未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按户门号设分户账。开立已售公有住房维修资金专户，以售房单位为单位设账，按幢设分账；其中，业主交存的维修资金，按户门号设分户账。

维修资金数额巨大，又不能闲置浪费。因此《办法》规定，在保证维修资金正常使用的前提下，市房地产主管部门可以按照国家有关规定将维修资金用于购买国债。利用业主交存的维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。

交多少？

焦点问题：维修资金的交存标准以前是按照购房款的2.5%收取的，而买地段好、楼层好的房子交的维修资金也高，但是这些却跟维修房子的成本没啥大关系，所以不少人认为以前的标准显失公平。

“新法”解读：以往商品房维修资金的交存标准是“购房款的2.5%”，《办法》调整为“每平方米建筑面积交存维修资金的数额为本市上一年度公布的物业建筑安装工程每平方米造价的7%”。这样，将消除地段、户型等因素对交存的影响，有效保障维修资金交存公平。

怎么交？

房地产开发企业先代交资金

焦点问题：维修资金以前是由买房者自己交，现在交存额度降低了，交存方式上有没有变化？

“新法”解读： 《办法》通过更为合理的制度设计来强化维修资金的统一有效归集，创新了新的交存模式。即取消了“购房人办理房屋产权时交存维修资金”的旧做法，确定了“房地产开发企业先代交，然后由其向购房人收取”的新模式，即：房地产开发企业在办理商品房预售许可或者房屋所有权初始登记时，应当按照规定的交存标准，为房屋买受人代交首期维修资金，并存入商品房屋维修资金专户。

怎么用？

“新法”简化了使用程序

焦点问题：一部分业主认为，维修资金使用“难”在于使用程序的繁琐。

“新法”解读： 维修资金在物业共用部位、共用设施设备保修期满后需要维修和更新、改造时，方可启动使用。“新法”简化了使用程序，“新法”中使用程序分为向主管部门申请；主管部门现场勘查；业主表决；主管部门核实划转资金四个步骤。具体为：申请人组织制定维修资金使用方案，向主管部门申请；市房地产主管部门收到申请后，在七个工作日内审查维修资金使用方案并组织现场勘查；申请人应当将维修资金使用方案在物业管理区域内适当位置公示七日，业主对使用方案进行表决；市房地产主管部门核实同意相关业主会议决议后，按规定划款。

个人原因造成损坏个人负责

焦点问题：哪些维修费用不得占用维修资金？

“新法”解读：下列维修费用不得从维修资金中列支：

（一）依法应当由物业服务企业承担的物业共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用；（二）依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用；（三）依法应当由经营单位承担的供水、排水、供电、燃气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；（四）应当由当事人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用；（五）外檐、屋面等部位有合同约定单独为业主使用，应当由业主自行承担的维修费用。

房屋转让时维修资金也要过户

焦点问题：买卖房屋时，维修资金怎么过户困扰不少业主。

“新法”解读：房屋转让时，交易双方对维修资金有约定的，从其约定；没有约定的，该房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权直接过户给买受人。业主在办理房屋转让时，应到维修资金管理机构办理维修资金的过户更名手续，对已办理房屋转让而维修资金没有办理过户的，可以持维修资金交存凭证和房屋所有权证补办过户手续。

房屋灭失时，房屋分户账中结余的维修资金返还业主；公有住房售房单位交存的维修资金账面余额返还公有住房售房单位；公有住房售房单位主体消失的，按照公有住房售房单位财务隶属关系，上缴同级国库。

算一算

实惠显而易见

焦点问题：按照新的维修资金交存标准，维修资金到底是“涨”了还是“降”了，这是老百姓最关心的问题之一。

“新法”解读：目前确定的首期维修资金的交存额低于长春市过去的标准，低于国内大多数城市的标准。

以面积为100平方米的多层商品住宅和商业营业用房为例，如果是按照原交存标准，业主所需交存的维修资金分别为12300元（商品住宅均价4920元/平方米×100平方米×2.5%）、18160元（商业营业用房均价7264元/平方米×100平方米×2.5%）。而如果按照新出台的交存标准，则为建安成本1232元/平方米×100平方米×7%=8624元，相比于以前分别少交了3676元、9536元。

看一看

电梯坏了政府直接决定修

焦点问题：电梯坏了，按照以前的“办法”，需要“双2/3”原则进行表决才可使用，这样会严重影响高层业主的生活，像这种情况“新法”如何解决？

“新法”解读：维修资金不仅涉及物业的常规维修，而且还涉及到应急维修问题。例如：屋面防水工程、高层电梯维修，这些情况对不同楼层的业主影响差别很大，要想征集2/3以上业主签字同意基本上是不可能的。因此，类似的问题就不能单纯地依赖业主的自治而履行常规的使用程序，需要特事特办、简化程序、通过政府决策以保障社会公共安全和利益。因此，《办法》增设了应急机制，即物业共用部位、共用设施设备危及生命财产安全和严重影响业主正常生活，需要立即进行维修和更新、改造的，启动应急程序，直接由政府决定使用维修资金，而不需要按“双2/3”原则进行表决。

《办法》规定了五种紧急情况可启动应急程序：一是屋面防水损坏造成大面积渗漏的；二是电梯出现故障危及人身安全，特种设备管理部门要求对电梯维修和更新、改造的；三是下水管道严重堵塞，影响业主正常生活的；四是楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；五是消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修和更新、改造的。

管一管

为业主提供查询服务

焦点问题：业主交存维修资金后，怎么了解与资金有关的账目情况，不少业主一直想要“清清楚楚”。

“新法”解读：为增强业主对维修资金的知情权，《办法》要求主管部门定期公布维修资金账目情况。同时，建立维修资金查询制度，为广大业主提供查询服务。

业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以向市房地产主管部门申请复核。市房地产主管部门自收到申请之日起五个工作日内给予书面答复。

市房地产主管部门建立维修资金查询制度，接受交存维修资金的业主、公有住房售房单位对其分户账中维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。