居民小区电梯不听使唤、水管因老化爆裂漏水、烟道堵塞浓烟倒灌……这些小区共用设施出现问题，到底该哪个掏腰包？小区绿地里种菜，居民楼顶上修私人花园，物管该不该管？该怎样界定物管和业主之间的职责？

    昨日，华西都市报记者从成都质监局获悉，四川首个涉及房屋共用部位项目划分的区域性地方标准——《房屋共用部位、共用设施设备维修项目分类》已通过省质监局批准，并正式实施。

    成都标准化研究院相关负责人表示，新标出台后，将对长期以来困扰市民的房屋共用部位维修问题有章可依。

    案例

    换门禁系统居民不愿交钱办门卡

    今年7月，成都合江亭附近某小区贴出告示。告示提出，为避免小区安全隐患，经小区物管公司与业主委员会共同协商，决定拆除原本设计装饰架，并对大门增设进出门刷卡系统（身份识别IC卡），以及新安装监控设施及机动车刷卡系统。

    告示同时提出，工程费用共计约为23万元，由物业公司和业主共同承担。业主以每张门卡40元的形式承担部分工程款，余下的工程款由物管公司承担。

    小区部分业主不答应，认为门禁卡太贵。有人提出：“小区物管费已包含有维修基金，业主不应该出升级门禁的钱。”业主杨先生更想不通：花几十万元买了房子，进自己的家还要先交钱办门禁卡？

    案例

    绿地种菜物管称“无权制止”

    家住川陕大道旁某小区的市民高先生很郁闷。今年4月，他每天散步都会发现，小区的公共绿地里长出了土豆、红薯等各类蔬菜。有的绿地被开垦出一道道田垄，并播了种。郁郁葱葱的蔬菜幼苗，让小区绿地看起来像菜园子。

    高先生说，附近一条“滨河”从小区边流过，临近小区的一侧河堤上，两年前本长着成片的青草，如今河堤上却是田园风光。对邻居开荒之举，高先生说：“公共绿地是大伙掏钱买的，凭什么就你拿来种菜？”

    该小区的物管也很无奈。一工作人员表示，居民在绿地中种菜、养鸡等行为他们一直都在干涉。可物管不是执法部门，对小区内共用部分管理无章可循。“物管没有权利去禁止，只有教育和劝解，但收效欠佳。”

出台背景

    房管局牵头多部门联定标准

    由于缺乏明确界定和分类，长期以来，居民小区，特别是老式小区，关于房屋共用部位、共用设施的维修、改造，一直是困扰居民和物管的难题。

    昨日，成都标准化研究院相关工作人员介绍，据成都房管局调查发现，当前我国没有对房屋共用部位、共用设施设备维修项目明确分类的指导性文件。

    当遇到房屋共用部位、共用设施设备需要维修、更新、改造时，管理部门、维修单位、小区物管、业主等各方很容易产生分歧，难于操作。这导致房屋共用部位、共用设施设备不能及时进行维修，给业主造成不便甚至出现安全隐患。

    为解决这一问题，成都房产管理局牵头并负责组织成立以成都标准化院、中国物业管理协会物业维修资金研究专业委员会、成都住房专项维修资金监督管理办公室等部门组成的标准编制小组，进行相关编制工作。

    成都质监局官方网站透露，目前这一区域性地方标准已通过省质监局批准，并已正式实施。

    内容细分

    承重墙体屋顶都是共用部位

    此次出台的新标准，对房屋共用部位、共用设施设备维修项目的状态作出清晰分类。新标准同时给出了参考依据，并引导管理部门、维修单位、物业企业、业主等几方合理解决维修、更新、改造等问题。

    如，新标参照以往的相关规定、标准，将共用部位定义为“由多个所有权人共同拥有，其主体承重结构部位和共用面积所构成的部位”（一般包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、走廊通道等）。

    同时，将共用设施设备定义为“由多个所有权人共同拥有，并由其共用的房屋的设施设备（一般包括绿地、电梯、给排水系统、供配电系统、弱电系统、空调系统、防雷系统、消防系统、非经营性车场或车库等）。

    新规同时对小区共用部位的维修和改造，以及共用设施设备的维修、更新和改造都作出了界定。

    成都标准化院相关负责人表示，该标准的出台，对今后解决物业纠纷，有着较强指导意义。如小区门禁系统，在新标中属于共用设施设备中的弱电系统，其更换、维修或改造由谁负责，新标都有明确规定。以后小区再遇上相关问题，都可按新标上的规定来办，不需要再为该谁出钱而推来推去了。

    华西都市报记者余行