正途： 银行信贷及资本市场融资

    来自于银行的信贷资金以及资本市场的公开融资，始终是房地产企业资金来源的“正道”。据了解，近年来房地产企业的资金来源中，银行贷款基本上保持在80%以上的比例。不过，调控的利剑之下，这条“正道”的前途似乎并不平坦。问题的关键在于，房地产企业自身的经营策略如何迎合最新的形势。

    央行节前发布的《2010年第四季度货币政策执行报告》提出，下一阶段货币政策要为房地产市场调控“创造良好的货币环境”。这是截至目前最新的相关宏观政策表述。盘点完2010年的好收成，开发商2011年面对的是暂时还看不到尽头的“融资烦恼”。近期，银监会发文，要求信托公司对房地产行业合规性风险自查，更使得房地产企业的悲观情绪更浓。

    开发商从银行获得的信贷融资渠道正在收紧。此外，开发商从资本市场获得融资越来越难。

    据了解，在过去的2010年，房地产行业通过公开市场融资的收获几乎为零，因此有人将2010年称为房地产行业“零融资”年。在房地产调控逐步深入的背景下，2011年多数房地产企业在资本市场进行公开募资的难度将越来越大。

    几乎所有的房地产企业在2010年里都依靠预售款、贷款和信托融资度日。为了抢得发展机遇，很多开发商不惜冒着资金链断裂的危险，在2010年疯狂扩张拿地。这意味着，如果2011年融资情况没有改善，房地产企业的资金链将面临着从紧张转向断裂的危机。

    现在，情况似乎变得越来越糟，继存款准备金率再次上调之后，央行在节后第一个工作日即果断加息，强化了紧缩政策的预期。

    蹊径：私募、股权融资及自筹资金

    “正道”受阻，一些开发商开辟融资“蹊径”，积极寻求私募、股权融资及各种自筹资金的渠道。

    房地产基金将成为房地产企业一个有力的融资渠道。戴德梁行报告预计，今后房地产企业与基金的合作必将成为一个行业趋势，但由于政策的不明朗和相应法规还在完善中，民间的房地产基金难以形成强势规模，其在基金募集力度上将面临着巨大的挑战；国企与政府背景的房地产基金借助自身雄厚的资金实力以及广阔的社会资源，极有可能脱颖而出，成为2011年中国房地产舞台上的主角。

    戴德梁行发布的研究报告还指出，伴随着银行信贷的逐步紧缩，房企的融资渠道急剧变窄，多样化的融资手段成为房企在2011年最迫切的需求。部分企业为缓解资金压力，可能会通过转让资产、股份等方式筹措资金，并出现大型开发公司兼并中小开发公司的情况。

    事实上，开发商的融资结构正在经历“被调整”。数据显示，由于货币政策的调整和销售增速的下滑，2010年开发商资金来源增速同比下降了23个百分点，为25.4%。其中，资金来源结构也发生了调整，企业自筹资金比例由2009年的31%上升至2011年的37%。借贷资金比例的下降，表明开发商杠杆率和ROE的下降。2011年，货币总量将进一步紧缩，开发商获得资金难度也将加大。

    股权融资也是房地产企业融资的一个渠道，在2011年，股权融资的比重有望上升。在房地产调控和货币政策带来的资金压力下，资金实力薄弱的房地产公司成为一些资本实力雄厚房地产企业并购的对象。

    歪道：违规“假道”保障房

    据媒体不完全统计，近来积极参与保障性住房建设并享受政策利好的公司有万科、中国中冶、城投控股、金地集团、保利地产、远洋地产、上海建工、陆家嘴、招商地产、中国建筑等。以往对保障房市场普遍表现冷淡的开发商突然兴趣大增，里面究竟暗藏了什么玄机？

    首先，地产大鳄纷纷进军保障房领域，主要是看中了“十二五”规划中“大力加强保障房建设”、2011年计划新建1000万套的大蛋糕，以寻找新的利润增长点。

    相比于2010年我国保障性住房实际开工规模达590万套，2011年的保障房规模增长迅速。一方面在严厉调控下，商品房价上涨空间受到抑制；另一方面，保障性住房建设规模甚至占到房地产市场的一半以上，开发商不可能回避这个市场。

    某房地产开发企业负责人还透露，保障房建设成本较低，需求稳定，资金周转速度快，更容易获得银行贷款，自有资金比例甚至可以低到20%以下。即使以5%左右的利润率计算，5倍左右的杠杆意味着开发商的资金收益率可扩大至25%左右。

    此外，保障房领域的“代建制”模式意味着开发商几乎毫无风险，尽管利润不及普通商品房，可谓一笔稳赚不赔的大单。所谓“代建制”，即资金等均由政府投入，房企只输出技术与管理，以此来收取管理费用。

    本是两全其美的事情，如何成了房地产企业融资的“歪道”呢？这是因为，部分开发商积极投身保障房建设，有违规“假道”融资之嫌。除了上述合法的目的，即获取新的利润增长点，另一方面，保障房成为部分开发商拿地和获得贷款的“幌子”。

    事实上，有关部门官员已在不同场合对此提出了警告，称部分地区存在保障性住房用地未经批准擅自改变用途和性质等问题。

    一些房地产企业积极参与保障房建设的目的，实际是为商品房项目争取盈利空间。据了解，在银行信贷额度普遍偏紧以及房地产调控从严的背景下，开发商融资难度大增。少数房企试图先通过保障房项目拿到信贷资金，再挪用投入到资金紧缺的商品房项目中去，等到情况好转后再重新加快保障房建设。

    另外，承建保障房之后，开发商可以从地方政府获得信贷、土地、税收等多种优惠条件。

    阳关大道：降价销售回笼资金

    通过加快终端销售速度，以尽快回笼资金，可谓房地产企业获取资金的“阳关大道”。然而，实际情况是怎样的呢？业内专家表示，继国务院“新国八条”后，房产税改革试点也正式落地，一些城市的成交量应声跌落。如果开发商不适时调整销售策略，必将对其资金回笼渠道产生明显的影响。

    经历了1月份相对平淡的开局后，楼市将继续面临“最严格的调控”：房产税试点，限购范围扩大，房贷全面收紧。

    美联物业全国研究中心主任徐枫预测，在政策的叠加效应之下，未来一段时间楼市成交量会出现较大幅度下滑，这将在很大程度上减缓开发商的资金回笼速度。此外，土地增值税清算和稽查等政策也将直接对相当一部分房企的资金链造成压力。

    “在新一轮密集的调控政策高压之下，对一些房地产公司来说，去库存、保持现金流稳健是基本命题。”中国房地产学会副会长陈国强接受媒体采访时说，部分房企业可能将随之调整经营策略。

    徐枫则认为，成交量的下滑将促使开发商加紧推盘，甚至会采取包括降价在内的多种促销手段维持成交量，因此，房价下调的可能性进一步增加。

    羊肠小道：海外资金、房地产信托甚至典当行

    海外资金、房地产信托甚至典当行，成为国内房地产企业获取资金的又一渠道。不过，由于监管严格以及相关法规尚待完善，这些渠道只能是“羊肠小道”。

    不少房企海外筹备“过冬粮草”。相对于在A股上市房企来说，在香港上市的内地开发商却多了一条“钱道”，不少房企纷纷将目光投向海外，发行优先票据、债券以及与各大银行签订信贷协议等筹备过冬粮草。

    为落实国家房地产调控政策，进一步规范信托公司房地产信托业务，今年以来，银监会频频出拳，规范房地产信托业务。

    近日，银监会颁布了《中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，要求各信托公司立即进行业务合规性风险自查，逐笔分析业务的合规性和风险状况涉及抵质押等担保措施情况及评价；项目到期偿付能力评价及风险处置预案等内容。

    此前财大气粗房地产商嫌弃典当规模小，如今却也找典当行“要钱”。不过，在人民大学教授赵锡军看来，如果地产商企图通过典当行这条曲线继续“坚挺”的话，势必会引发管理层的进一步更加严苛的举措。　　　据《证券日报》