安和小区是一个地处市中心的大型综合社区，共有１８栋住宅楼房，建筑面积近３０万平方米，居住２７００户约１００００人，其中回迁业主约１５００户，这部分业主居住在小区北区的８栋住宅楼。

1996年10月北京大富房地产开发有限公司按照北京市某区政府《关于安和危改小区居民拆迁实施房改政策的批复》的规定对安和小区进行危旧房改造拆迁。

1999年8月份该房地产开发有限公司开始根据1992年7月施行的《北京市职工购买公有住宅楼房管理服务收费暂行办法》的规定，按照房改房的政策以成本价或标准价向回迁居民出售楼房，并发给业主注明房改房所有权性质的房屋产权证。小区的业主按照每月每户8元钱的标准向物业公司交纳物业费用。

1999年12月21日安和小区的前物业服务公司因违反了规定，向小区业主收取了规定的保安费、清洁费以外的多项物业费，受到了区物价局的行政处罚。

2001年7月，前期物业公司退出，北京市高成物业公司接手安和小区的物业管理。

2003年，回迁居民可以办理产权证，高成物业公司以暂押业主产权证的方式要求回迁居民与其订立物业合同交纳物业费用，仍有大部分回迁居民未与其签订合同。后高成物业公司的这种做法被制止。

2005年4月份，高成物业公司起诉了五位业主；要求业主按每平米每月1元钱的标准交纳物业费用。本律师依法接受了委托。开始代理活动。

律师承办：

一、 分析案情，抓住要点：

本律师在承办案件后，根据案件的性质进行了常规的分析，就物业公司的诉求，向法庭提出了如下的观点；

目前物业的纠纷，原告物业公司首先需要解决以下几个方面的问题：

一、 是否与业主建立合法的物业管理关系

建立合法的物业管理关系是物业公司向小区业主收费物业费用的必要依据，没有这个依据，物业公司也就无权向业主收取费用。本案中，物业公司至今没有与业主们签订物业合同。

二、 是否给小区业主提供了相应的服务

提供相应标准的服务是物业公司向业主收取费用的事实基础。法庭上，物业公司也没有提出充分的证据证明提供了符合强制性标准的物业服务。

三、 应当向业主收取的物业费用标准是否合法合理；这后来成为本案的重要依据。

二、 寻找案件突破点：

在开庭审理的过程中，本律师通过对案件的深入分析，发现案件的核心的在于该房屋的房产性质是房改房，而房改房的物业费用交纳方式是与普通商品房交纳方式明显不同。

由于该回迁居民是按照房改房标准进行购房的，根据当时196号文件，交纳费用的标准为每月每户8元钱的标准交纳，其他物业费用应当由售房单位交纳，也就是由大富开发公司交纳。具体讲，就是与普通商品房相区别的是：该小区交纳物业费用的主体应当是房改房业主与售房单位。

找到突破点后，该案件就有了新的进展，本律师依法向法院提出追加大富开发公司为第三人的申请；但一审法院没有批准追加。同时被告拿出了该区相关政府部门批准调整物业收费标准的函。

承办律师在一审中据理力争，一审法官对律师的法律意见也非常清楚，但由于涉及面较广，对于该物业费用的问题，涉及到该区房屋管理部门、街道办事处一些处理，案件的审理进入僵局。于是，开始了较为漫长的调解阶段。

承办律师向物业公司、开发商及当地政府相关部门提出意见，在政府部门的协调下，业主、开发商、物业公司就此事进行协商，基本提前是，政府在批准开发商进行开发时，给了开发商优惠的政策，其原意是支持城市建设，并要求把利益让渡给回迁居民，这一原则不能够违背。但物业公司拒绝接受这一方案。

一审法院在审理近二年后，判决被告败诉。小区业主随即提出上诉。

三、 集中力量，突出重点；

在二审，通过分析，小区业主针对政府部门改变物业收费标准的函向法院启动了行政诉讼，后经法院确认，该函不具有强制效力。至此，案件的核心浮出水面。承办律师在二审强调了该小区的性质房改房性质，交纳物业费用的主体必须由售房单位和业主共同承担。得到了法院的充分重视。

律师点评：

本律师认为，该案件的深层矛盾是政府在推动城市建设的时候，给予了开发商一些优惠措施，同时要求开发商把利益让渡给配合城市建设的回迁居民。但现实情况下，开发商不但没有让渡，反而通过政府有关部门改变原来的规定，让回迁居民的利益受损。这才是本案的核心。事实上，由于是危改回迁开发，政府在开发商开发的时候，给予其非常优惠的政策，以提高开发商加快旧城改造的动力，应当说，这是政府利于民生的好事，开发商也同时获得了巨大的商业利益，本案中，该小区分为南北两区，一为回迁小区，一为商品房小区；使开发商在进行商品房销售中获得市场利益；在开发中，也允许开发商对各居民单位进行集资，同时在回迁小区中，大量的公共区域仍然归开发商所有和收益。这都为开发商交纳物业费用提供了对价利益，但随着时间的推移，开发商要求政府有关主管部门以其是市场化运作的公司为由，拒绝承担原来的义务，显然是不合理的。政府有关部门也不应当支持此行为。本案不应当单纯看作是业主拖欠物业费用，其背景是国家住房制度改革中，对于支持建设的回迁居民的承诺不应改变，至少这种改变不就好使回迁居民的原有利益受损。