物业服务费高低之争

    案例：某小区已成立首届业主委员会，现业委会开始准备物业公司的选聘工作。前不久，业委会通过决议，拟保持物业费2元/月/平方米不变，并采取公开招标方式选聘物业公司。业主大会意见征询单下发后，部分业主提出，2元/月/平方米的收费标准是当时房产商定的，肯定不合理，现任物业公司提供的服务又不到位，业委会不应该保持，要求降为1.5元/月/平方米。

    分析：物业管理是服务性行业，物业公司是物业服务的提供者，而业主是物业服务的消费者。可见，物业服务也是一种商品，商品都有价格，价格的高低则取决于商品的好坏和需求。现阶段，普通住宅的物业费一般采用政府指导价，高档商品住宅以及多数非住宅物业的物业费多采取市场定价。且上海即将出台普通住宅物业管理服务标准与收费的新办法，今后物业服务可望“按质论价”，各个小区可以根据自身需求，选择不同内容、不同级别、不同价位的服务。

    从上述案例来讲，对下一届物业公司的物业费定价不是根据现任物业公司的服务内容和质量确定的，也不是业主通过讨论就能确定物业收费价格的。目前业主大会只是了解业主的需求状况和购买物业服务的能力，从而预计物业费标准，最终确定收费标准需要通过物业招投标的形式在市场竞争中产生，此时产生的物业服务内容和标准与物业服务的收费才是相对应的。

    物业管理区域划分谁说了算

    案例：某小区由房产商在1995年取得土地使用权，后分期建设住宅，1996年建成动迁居民房屋4幢，1998年建成原居民回搬房A公寓小区，2000年又建成高级公寓B小区。2001年，业主入住。由于房产商在不同时期建造了不同性质的物业，尤其是B小区的业主要求及早建立自己的业委会，房产主管部门决定将这三处物业并为一个物业管理区域。对此，B小区的业主感到不满，原因是他们所交纳的物业费高于动迁房和回搬房，且在小区公共面积、共用设备设施的使用上也存在异议。

    分析：一般而言，小区在建成以前，开发建设单位所建造的物业规模须由市规划部门审批通过，应持有“一书两证”即选址意见书、建设用地许可证和工程规划许可证。根据《上海住宅物业管理规定》第五条第二款规定，建设单位在申请办理住宅建设工程规划许可证的同时，应当向区县房地产管理部门提出划分物业管理区域的要求，并在地籍图和房地产登记册上注记。业主如果对此有异议，可以按照当时销售合同和房产证上相关资料查实，如果是房产商违约或造成过错，业主可依法起诉。

    根据上述案例，小区虽是同一房产商开发建造，但并不是统一规划的分期开发项目，且同一块土地产生不同性质的物业，建筑设备标准不统一，物业收费标准也有差距，不宜划分为一个物业管理区域。而造成事实上的部分共用设施使用争议，也是长期没有成立业委会形成的，建议小区业主代表同有关部门协商，如果一定要归并的，应提出今后的管理模式和方案，并补偿B小区业主设备设施差距金额；如果不归并的，应依法确定物业公司的服务范围和标准，并到房产主管部门备案。

    维修基金被用业主毫不知情

    案例：年初，张先生收到了一张建设银行寄来的小区维修基金使用情况的对账单，自己的维修基金上凭空少了100多元，可是物业公司、业委会从来没有上门来说过使用维修基金的事情，也没在小区里张贴过关于动用维修基金的公告。维修基金被用，业主可以不知情吗？

    分析：维修基金的使用，业主应该知情。未经业主大会或者业委会小组通过，任何人不能擅自动用维修基金。根据有关规定，如果要动用维修基金，应书面征求业主意见，并经全体业主或者本幢业主小组2/3以上同意。业主对维修基金的余额有疑义的，可以向业委会和物业公司提出审核要求，现在上海有关法规也已明确业主大会可以聘请中介机构对维修基金使用情况进行审核，业委会和物业公司应该如实提供详细资料和依据。

    前任物业公司撤离难

    案例：小区业委会成立或换届后，通过公开或邀标的方式选聘了新的物业公司，但当新物业准备进驻小区时，却遭到了老物业的“抵制”。新旧物业公司交接难的现象在全国各地物业小区频频发生，甚至于一些被解聘的物业公司在撤离时对小区设施进行蓄意“破坏”。

    分析：新旧物业交接难的原因是多方面的，一种情况是前期物业公司主要是由开发商选聘的，他们可能与开发商有着一定利益联系，因此业委会成立后选聘新物业公司，遭到的是物业与开发商的共同抵制，导致新物业无法进驻；另一种情况是业主大会根据合同的约定，以物业公司提供的服务不到位为由，提前解除物业服务合同，由于服务质量无法通过具体的标准来界定，因此物业公司以种种理由不同意解除合同，也不办理交接手续。

    遇到老物业不肯退出小区、不肯移交物业管理资料的情况，最好是新老物业公司与业委会共同协商，达成彼此都能接受的解决方案，或者通过政府有关部门进行协调后解决。当无法通过正常方式解决争议时，业委会可以经业主大会授权就物业管理交接纠纷向法院起诉，要求原物业公司移交物业管理资料并撤离小区，对于因不按时移交造成的损失，可以要求赔偿，具体由法院依法做出判决。至于老物业蓄意破坏小区设施造成损失的，业主大会可依法提起民事诉讼，要求赔偿。