据朝阳区人民法院统计，截止到去年年底，因物业纠纷诉诸法庭的案件比2002年增长了878%，其中业主因而不交物业费被告上法院并被申请强制执行的案件也增长迅速。 

一系列新闻背景让我们的目光再次聚焦物业纠纷问题，更及于业主面对居住过程产生的纠纷如何维护自己的合法权利。拒交物业费是不是一个好选项？在维护业主的合法权利中，政府应该给业主提供什么样的法律保障、制度支持？ 搜房网特别策划大话地产“物业纠纷——拒交物业费是不是个好选择？” 。

议题之一：物业纠纷状况及成因

北野：新的物业管理形式不适用

银枫家园前业主委员会主任自由作家 北野

首先我认为业主与物业公司的纠纷从整个大的方面来说，是整个国家在司法和行政系统方面都不大适用于现在新的物业形式，这就造成了当业主认为不公平、不公正的时候，他既不知道如何去找到公平公正的信息，同时他也不知道应该去找谁，再加上在沟通方面也有很多问题，这就造成了误解，原来的问题就会扩大化了，这是一个最大方面的问题。

产生纠纷原因

另外具体到物业纠纷来说，特别是像物业费这类的纠纷，包括像业主认为物业公司服务不到位等等这类纠纷的一个主要原因是目前业主不知道，单个业主和物业公司的关系，以及业主大会和物业公司关系之间到底有什么区别，因为从实际的法规角度和实际的情况来看，业主与物业公司的关系实际上是业主大会，或者至少是三分之二与物业公司的关系，因此在这个时候，业主在主张自己权力的时候成本就比较高，因为他至少要组织起来，目前在中国的社区里面，传统的三个手段都没有，也就是政治的、经济的、宗教的，大家都来自五湖四海，大家都不认识，在这种情况下业主组织起来非常难，从而他们就产生一个错觉，在根本错位的情况下，几乎所有目前存在的问题就都产生了，所以我们首先谈业主和物业公司关系的时候，不管是从司法、行政和实践当中，大家要认识到不是单个业主和物业公司之间的关系，而应该是至少三分之二业主与物业公司之间的关系，当每一个人都是自己事务的法官，都认为自己是对的，自己是受害者的时候，就没有什么所谓正义和公正所言了，所以在这方面我们必须要看得远一点，我们应该从整体角度看待目前存在的问题，也就是业主和物业公司，甚至开发商乃至整个社会，我们应该从一个整体的角度来看，而不是分开对立的角度来看，谁打倒谁，谁欺压谁，我觉得这种观点不太有建设性，因为我们打倒和破坏一个东西很容易的，但是如何建设需要理性的思考。

 舒可心：物业管理费不是简单商业问题 已上升到社会问题

社区治理专家 原朝阳园业主管理委员会主任 舒可心

说心里话非常累，因为本来是一个商品房买卖，一个商品的买卖，现在又扯到社会问题上来了，这已经不是生意人能解决的问题了，我以前是做生意的，我更认为物业管理是商人和商人之间的关系，是一个合同的关系，现在已经上升到社会问题了，所以一谈到社会层面的问题就不是一句话两句话、一个人两个人可以说得清楚的了，各有各的理。但是现在可以分为几类，欠费的都是业主，原因主要是我们房地产市场不规范，导致开发商替物业公司背黑锅，他们不白背这个黑锅，他们自己有利益在里面，举个例子，我们国内常用的建筑维保费整个5％，20亿的销售货款，10亿的造价，5％是多少钱？这是巨大的利益。发展商建了房子就想走，把擦屁股的事情交给物业公司，物业公司认为背了黑锅，但是他是愿意背的，说白了不背他也进不了这个小区，这是人和人之间的金钱关系，使得物业公司到这里来一边挣开发商的钱，一边挣业主的钱。

中国的物业管理企业从一出生那天起就不是纯粹的管理机构，他是小区的管理者，是代行了很多政府行政管理的职能，所以他们觉得天生是老大，小区里的管理者，到今天政府为什么支持物业公司，其实也体现了政府还仍然希望让物业公司作为小区的管理者，而不是物业管理。其实物业管理企业在西方是管理物业的，不是管理社区的，但是在中国的物业管理企业，他不但要管理物业，还要管理社区。今天由业主向社区的管理者直接交纳费用，还要受他们管，这里面就出现矛盾了。今天我们是自己花钱给我们所谓请的物业公司，然后物业公司觉得他们是社区的管理者，他们来管咱们，这里面有一个心里上的问题，这是一个社会问题，这是第二个方面。第三个方面谈到物业管理服务的问题，物业管理的标准没有人实实在在的监控这个标准，政府没有办法实实在在的实行监管能力，所以大量的管理企业其实都想做好，没有一个企业不想做好，但是没人监管的企业偷钱也没事儿，为什么不偷，所以我们现在的社会处于非常浮躁的状态，夜里11点、12点北京的街上这么多车，在外国早就睡觉了。

物业管理费不是简单的商业问题

所以从这个角度来讲物业管理企业服务不好，导致业主对交费的心态发生变化，另外物业管理费是小额，就算被侵权人想要这笔钱，维权成本也很大，一般欠费一千多块钱，一个月一百多块钱，两百多块钱，他已经形成习惯了，形成这个小区比较大的情况。所以我认为物业管理费的问题不是简单的商业问题，里面牵扯到政治问题，甚至是亡党亡国的问题，因为如果一个城市都不稳定了，到处都是打架，砸车的，物业公司也有被打的情况，整个城市就不稳定，中国有一个统计，城市81％的人口都有自己的住房了，回到小区里都不舒服，会对社会造成什么，真的是这个国家没有稳定可言了，如何谈和谐，在这种情况下，物业管理费这点钱已经显示到对社会的影响了。我还想说一下业主们老说自己是弱势，其实你们不是弱势，我们这群业主不但把开发商都买了，开发商干一个项目，就是这群业主把开发商买走了，我们的钱有一定的暴利，过去中国人的房产都是四合院，从来的财产都是边界非常清晰的，今天不同了，天安门是12亿人的共有财产，这个太虚，大家体会不到共有份额的作用，但是在小区里不一样，我们小区的共有财产大概是10个亿以上，有1500户业主共有，单个业主在里面的作用就是微乎其微的，而且也不可能形成抗辩主体的地位。现在的老百姓没有这个习惯，他对我不好就可以维权，说来说去，我说句难听的话，比如说保安不好，他不是构成对你个人的侵权，是对你全体的侵权，因此个人欠交物业费解决不了，这是自杀的方式，如果每个人都不交钱了，物业公司肯定会走，走了怎么办？

业主委员会成立的必要性

如果全中国人民都不交税了，政府肯定运转不下来了，你还得另外请一个政府，所以物业管理费是某一个业主通过业主公约多边契约向其他业主承诺的，用于小区公共财产管理保养的一种费用，而不是某一个业主向物业公司承担的任务，是你向你的邻居通过这个公约商量好的。如果有的业主说没商量过，你看你买房的时候有没有签过一个公约，那就是多边契约，1500多个人，所以我想告诉大家，单个业主，单个农民永远是弱势，但是只要组织起来，有业主委员会，有工会就不是弱势，特别是业主委员会的精英们可以竞选人大代表，在立法当中有一席之地，我们过去的人大有很多资本家在里面，怎么就没有业主代表呢，所以业主代表的精英们你们要竞选人大代表，进入到各种立法机构去说话，法律不好咱们改，谁改，不是我们基层选民去改，是人大代表去改，所以强势只有组织起来才是强势。我们的业主委员会是法律赋予的合法地位的组织，我们干嘛不组织起来，我想问大家一个问题，开发商作为一群就想挣钱的人，这群人他们为了他们的共同利益挣钱，组织起来把房子盖好了黑了卖我们，我们有共同利益的人反而不组织起来，那赖谁，我最后一句话，有什么样的人民就有什么样的政府，就有什么样的国家，有什么样的业主就有什么样的物业公司，就有什么样的小区。